Artikel Woningbouwplan Kookstraat - Vragen & Antwoorden
Waarom is deze locatie in beeld voor het realiseren van woningen?
In het gemeentelijk Bestuursakkoord 2022-2026 is een woningbouwambitie opgenomen van 150 - 500 nieuwe woningen in de gemeente. Deze ambitie is geformuleerd naar aanleiding van de hoge vraag naar woningen in onze gemeente. Deze locatie – nabij het centrum van de kern – is mede in eigendom van de gemeente en bestaat uit voornamelijk weiland, waardoor de locatie in beeld kwam als mogelijke locatie voor woningbouw. Na een uitgebreide inventarisatie door de gemeente is deze locatie als kansrijk aangemerkt. In de inventarisatie is goed gekeken naar ruimtelijk ordening-aspecten, zoals water, stikstof en geluid. Ten slotte is provinciaal beleid bepalend: op voorhand is bouwen in het buitengebied niet toegestaan. Deze locatie is wat betreft provinciaal beleid gelegen in bestaand bebouwd gebied. In dit gebied is verstedelijking mogelijk. Naast ruimtelijke ordeningszaken zijn ook andere kenmerken van belang, zoals locatiekenmerken (het betreft een onbebouwd weiland), eigendom of historie.
Hoe zit het met het eigendom van deze locatie?
Het zijn twee kadastrale percelen, waarvan er één in eigendom is van projectontwikkelaar Grouwels-Daelmans, en één perceel is in eigendom van de gemeente Meerssen.
Wanneer is dit plan concreter geworden?
Na uitgebreide inventarisatie is dit gebied als kansrijk aangemerkt door de gemeente. In een informeel gesprek begin 2023 tussen de gemeente en Grouwels-Daelmans kwam deze locatie ter sprake, waarbij ook is benoemd dat de gemeente Meerssen sinds de komst van het nieuwe college van B&W een woningbouwambitie heeft. De ontwikkelaar is toen aan de slag gegaan met dit perceel. Begin juni is een eerste proefverkaveling getekend, waarna beiden partijen in overleg zijn gegaan met elkaar om de studie te verbeteren. Het project bevindt zich in een verkenningsfase, ook om input van omwonenden op te halen.
Waarom nu?
Jarenlang heeft de gemeente Meerssen geen woningbouwambities mogen hebben (o.a. vanwege provinciaal beleid). Dat is nu gewijzigd, o.a. doordat alle Limburgse gemeenten een Woondeal hebben gesloten met de Rijksoverheid. Zoals algemeen bekend is er een hoge vraag naar woningen in Nederland. Lokaal is deze vraag anders dan bijvoorbeeld in de Randstad. Om dit te achterhalen is in 2023 door ruimtelijk adviesbureau Stec Groep een gemeentelijk woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Per woonkern is in beeld gebracht hoe groot de vraag is en welke vraag er is. Voor Meerssen is geconcludeerd dat er vooral vraag is naar seniorenwoningen en in mindere mate vraag naar woningen die betaalbaar zijn voor starters. Seniorenwoningen zijn woningen waarbij alle basisvoorzieningen (slaap-, bad-, woonkamer en keuken) bereikbaar zijn op de begane grond.
Welke doelen heeft de gemeente met dit woningbouwplan?
Groen is een belangrijk uitgangspunt in dit plan. Dat wil zeggen dat klimaatadaptief bouwen in een groene setting een belangrijke rol speelt in de totstandkoming van het ontwerp. Daarnaast is het doel om te bouwen conform de gemeentelijke behoefte, en dat is (met name) seniorenwoningen die bestaan uit één bouwlaag.
Welke en hoeveel woningen zijn beoogd?
Zoals uit het woonbehoefteonderzoek is gebleken is er vooral een vraag naar seniorenwoningen. Om deze reden is voor dit plan ingezet op seniorenwoningen die bestaan uit één bouwlaag. Op dit moment zijn er 22 woningen geschetst in het gebied. Dit aantal ligt nog niet vast. Om een klimaatadaptief plan te realiseren is het bouwen met een hoge dichtheid (dus veel woningen) géén optie. De verkaveling begint steeds vastere vormen aan te nemen. Op dit moment wordt gekeken naar 12 grotere patiowoningen (circa 140 m² b.v.o.) en 10 kleinere patiowoningen (circa 80 m² b.v.o.).
Zijn de woningen koop of huur? En hoeveel gaat een woning kosten?
Naar verwachting worden het woningen in de koopsector, maar ook dat is op dit moment nog niet zeker. Het project zit nog in een verkennende fase. Ook de verkoopprijzen zijn daarom nog niet in te schatten. De kleinere patiowoningen zijn wel gecategoriseerd als 'betaalbaar' en de grotere patiowoningen als 'vrije sector'. Betaalbaar is in 2024 maximaal €390.000 conform Woondeal Limburg.
Hebben omwonenden en anderen inspraak?
Er is zo snel als mogelijk een bewonersavond georganiserd, met als doel de omwonenden een kans te geven om op de proefverkavelingen te reageren (meedenkreacties) en om te informeren. Dit is op 14 november 2023 gebeurd. In de aanloop naar de openbare bewonersavond hebben andere belangstellenden gevraagd of ze mochten aansluiten bij deze avond. Hierdoor was er sprake van een goed bezochte avond (circa 60 deelnemers), waarbij de aanwezigen uitgebreid de kans hadden voor vragen en opmerkingen. Daarna is de gemeente Meerssen in gesprek gegaan met diverse omwonenden om op te halen welke onderwerpen van belang zijn bij dit mogelijke bouwplan. Dit heeft geleid tot aanpassingen in het stedenbouwkundig plan. Zo is het wandelpad richting de Watervalderbeek verwijderd, is er een achterpad ingetekend achter de achtertuinen van Kuileneindestraat 27-43, is er een uitgaande weg toegevoegd aan de ontsluiting en is er gedetailleerder gekeken naar het toekomstig maaiveld van met name de oostelijk geprojecteerde woningen ter bevordering van privacy en uitzicht.
Verdere informatie
Het project is toegevoegd aan de gemeentelijke website (Projecten). Verder berichtgeving volgt via projectpagina. Deze wordt regelmatig geactualiseerd. Via de digitale nieuwsbrief Sfeervol Meerssen krijg je actuele informatie en bekendmakingen automatisch op de hoogte.
Hoe ziet het proces er uit?
- De bewonersavond en het omgevingsdialoog met de omwonenden is bedoeld om reacties op te halen. Deze reacties zijn meegenomen en afgewogen bij de verdere planvorming van het stedenbouwkundig ontwerp en de basisprincipes die onderdeel zijn van dit plan.
- Daarna weegt het college van B&W af of er in principe medewerking kan worden verleend aan dit initiatief, waarbij alle belangen een rol spelen.
- Als het college van B&W besluit verder te gaan dan wordt het stedenbouwkundig plan verder aangescherpt en kunnen haalbaarheidsonderzoeken worden uitgevoerd.
- Na de haalbaarheidsonderzoeken wordt toegewerkt naar een omgevingsplanwijziging, omdat op dit moment sprake is van de bestemming 'Agrarisch'. Deze moet worden gewijzigd naar 'Wonen'.
- Als de gemeenteraad besluit tot vaststelling van de omgevingsplanwijziging kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de bouw.
- Zowel bij de omgevingsplanwijziging als in de omgevingsvergunningsfase kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen en is er mogelijkheid voor bezwaar.
- Wanneer gebouwd kan worden is afhankelijk van de hiervoor genoemde procedures. Verwacht wordt dat mogelijk in 2026 de bouw zou kunnen starten.
Welke onderwerpen spelen ook een rol in het verdere proces van planvorming?
Tijdens de bewonersavond zijn diverse onderwerpen benoemd die van belang zijn om verder te onderzoeken en waarbij een afweging moet plaatsvinden. Deze zijn als volgt:
Verkeer
Er is een nieuwe weg nodig om de woningen te kunnen bereiken. De meest voor de hand liggende locatie is de huidige schuine inrit vanaf de Kookstraat. Door bewoners is opgemerkt dat de haakse bocht vanaf het woningbouwproject naar de Kookstraat erg scherp lijkt. Ook is er geduid op het feit dat er sprake is van een eenrichtingsweg. Dit aspect is daarom nader onderzocht. De bocht bleek inderdaad te scherp, waardoor een aparte uitweg is geprojecteerd. Ook is goed gekeken naar de bereikbaarheid met verschillende voertuigen, zoals een personenauto en vuilniswagen.
Verkeer speelt daarnaast ook nog een rol bij het andere gemeentelijke project: de herinrichting van de Kookstraat. De bewoners zijn op de hoogte gebracht van de huidige stand van zaken.
Project Verkeer Kookstraat - Aan de Pletsmolen
Bewoners hebben toegelicht dat er parkeerproblemen worden ervaren, al is ook duidelijk gemaakt dat de bewoners het nieuwe verkeersbord als doelmatig ervaren. Ook dit onderwerp speelt een belangrijke rol bij dit woningbouwproject. De stedenbouwkundige heeft tijdens de bewonersavond uitgelegd dat er parkeerhofjes zijn voorzien en eigen opritten. De parkeervraag moet op eigen terrein (binnen de projectgrenzen) conform gemeentelijk parkeerbeleid worden opgelost.
Water
Er is sprake van regelmatige wateroverlast in met name Aan de Pletsmolen (laagste punt). Het plan moet rekening houden met deze omstandigheden en dit niet verergeren. Dit geldt ook voor het riool, bij hevige regenval kan het riool de bui niet aan. Het plan omvat een parkhofje, waarbij een laagte in het maaiveld is voorzien om het hemelwater dat terechtkomt op de verharde oppervlakten naartoe te leiden. Bij het bouwproject zal moeten worden voldaan aan de regels van het waterschap (Keur) én de regels die de gemeente zelf heeft vastgesteld (Verordening fysieke leefomgeving). Wat betreft waterwingebied en grondwaterbeschermingsgebied is een kaart weergegeven. De locatie ligt niet binnen het waterwingebied. Het gemeentelijk perceel is deels gelegen in het grondwaterbeschermingsgebied. Voor dit gebied gelden enkele beperkingen. Deze beperkingen zijn te vinden in de Omgevingsverordening Limburg.
Hoogteprofiel
Het terrein bevat glooiingen. Deze glooiingen zijn ook in beeld gebracht met dwarsprofielen in de presentatie van het woningbouwproject. De glooiingen hebben invloed op enkele zaken, zoals de doelgroep (senioren) en omwonenden (uitzicht/privacy). Inmiddels is hier meer verdiepend naar gekeken. In de verdere planvorming zal dit onderwerp van belang blijven. Ook zijn er steilwanden aanwezig met lommerlijke beplanting. Dit is ook een aandachtspunt bij de verdere planvorming.
Bouwverkeer
Toegelicht is dat er tijdens de bouw overlast zal zijn door de noodzakelijke bouwlogistiek. Dit zal in overleg met omwonenden zo veel mogelijk worden beperkt.
Planschade
Een verzoek tot planschade kan door eenieder worden gemaakt. Tijdens de bewonersavond is uitgelegd dat in Nederland geen sprake is van recht op vrij uitzicht. In het plan is duidelijk rekening gehouden met zichtlijnen. Dit proces wordt vervolgd, zoals ook bij het onderwerp 'hoogteprofiel' is beschreven.
Wandelroute
Door de architect is tijdens de bewonersavond toegelicht dat er mogelijk een 'wandelingetje' kan ontstaan via het nieuwe gebied en dat er een mooi uitzichtpunt is geschetst in het noorden van het gebied. Dit wandelpad is uit de plannen verwijderd naar aanleiding van gesprekken met omwonenden.
Andere woningbouwplannen
Tijdens de bewonersavond is gevraagd naar andere woningbouwplannen in de kern Meerssen. Toegelicht is dat in het centrum meerdere projecten met appartementen in de verkenningsfase zijn (verschillende doelgroepen), en dat Wonen Meerssen in het Gasthuishof bezig is met woningbouwplannen (doelgroep senioren).
Samenvatting woningbouwplan
Het plan omvat de realisatie van circa 22 woningen met eenlaagse woningen die met name geschikt zijn voor de oudere doelgroep. In de proefverkavelingen die tot nu toe zijn gemaakt speelt groen een voorname rol, waarbij een groen parkhofje wordt gecreëerd waaraan de woningen zijn gesitueerd. Dit parkhofje zou tevens geschikt zijn als opvanglocatie van hemelwater. Stedenbouwkundig zijn er twee hoofdmassa's geschetst, één langwerpige structuur van grotere geschakelde patio's aan de oostzijde (met onderbrekingen) en een wat minder langwerpige structuur van kleinere patio's aan de westzijde. Mooi aan dit plan is het uitzicht wat kan worden ervaren door de hoge ligging ten opzichte van de omgeving.
Volledige presentatie juli 2024 (PDF)
Kun je het PDF-bestand niet lezen? Neem contact op met het gemeentelijke Klant Contact Centrum (KCC) via telefoonnummer 14 043. Of stuur een mailtje naar info@meerssen.nl.
